2021년 건설주 강세 전망? (현대건설, GS건설, 대우건설, 대림산업, HDC현대산업개발, 자이에스앤디)

 

 

건설 관련 주가들이 움직인다.

코로나 이후 건설주가들은 언택트 관련주들에 밀려서 맥을 못 추다가

컨택트 산업들이 주목받기 시작한 하반기 들어서 슬슬 올라오더니

사람들의 관심을 받자 다시 가라앉았다.

 

그러다가 12/4일, 청와대에서 김현미 국토부 장관이 교체된다는 발표가 있자

주택 정책의 변화로 아파트 수요가 늘 것이라는 기대감 때문에 건설주가가 

일제히 반등했다.

 

대우건설(6.96%) GS건설(6.68%) 현대건설(4.72%) 등 대형 건설사 주가가 일제히 상승했다.

거래량도 폭발했다. 현대건설은 전날 거래량이 77만 주 수준이었지만 320만 주로 늘었고,

GS건설도 85만 주에서 170만 주로 늘었다. 특히 개인투자자들의 유입 속도가 빨랐다.

 

지금도 건설주를 하나도 가지고 있지 않은 사람들이 있다면

이 글에서 언급되는 종목 중에 하나를 포트폴리오에 넣어놓는다면 내년에

안정적인 수익원 하나는 얻을 수 있을 것이다.

 

 

 

내년도 주택시장 전망을 어떠할까?

내가 믿고 보는 이베스트 투자증권의 김세련 애널리스트의 21년 건설시장 전망을

참고해서 조심스럽게 예상해본다.

 

1. 서울 수도권 재건축 대기물량 8만 호

 

최근 정부 규제로 인해 아파트 매매거래를 이끌고 있는 것은 갭 투자는 수반하는

투기수요가 아니라 실수요자들의 아우성에 이은 거래들이 많다. 

비인기 매물인 빌라/단독주택/오피스텔까지 거래량이 증가한 것이 그 이유다.

 

재건축 대기 세대수 8만 호가 재건축을 통해 30% 증가된 10만 세대가 공급된 다는 가정하에,

대형 건설사 6개사 각 사별 잠재 매출은 5.8조 원으로 계산된다.

물론 재건축 대기 세대수가 한꺼번에 공급으로 쏟아지지는 않겠지만,

계산상 잠재 매출이 대형 건설사 1년 치 주택 먹거리보다 더 많은 수준이다.  

서울 수도권에서만 이러한 잠재 매출이 있다는 점에서 정책적 기조 선회가

나타날 경우는 무조건적 주가 슈팅이 기대된다.

아파트 거래량 및 평당가격

 

 

아파트 매매가 변화

 

대형건설사 잠재 매출

2. 해외수주의 증가

 

대형 건설사들은 코로나 19 관련 충당금을 2분기, 3분기에 걸쳐 적게는 분기당 150억 원,

많게는 1,200억 원까지 반영해왔기 때문에, 코로나 19 때문이든 수주 때문이든 과거와

같은 큰 폭의 손실 반영 가능성은 현시점에서 제한적일 것이다.

 

코로나 19에도 불구하고 한국 건설사들의 해외 수주는 전년 동기 대비 증가했다.

중동의 경기부양책에 따른 건설 투자로 인해 2021년부터 중동 발주량은 다시금 회복세를

보일 것으로 기대되며, 글로벌 에너지 업체 들 역시 2021년부터 CAPEX가 다시금 증가할 것으로

컨센서스가 형성되어 있다.

(해외수주는 유가의 영향을 많이 받게 되는데 유가 흐름이 급락하진 않을 것이기 때문에 

최소한 역성장은 방어해낼 것으로 보고 있다.)

 

 

한창 해외수준 잘 하던 시기(2012년)

 

하지만 저가수주의 저주로 다 같이 망조가 들었음

 

 

결국 2015년에는 순위권에서 사라짐

 

하지만 다시 기회는 오고 있다.

 

적어도 역성장은 하지 않을 것

 

이상으로 전체적인 건설업 전망을 마무리한다.

건설업종은 내년도 코로나 19 회복세에서 가장 수혜를 입을 종목이다.

하지만 대형 건설사들은 다양한 사업부문을 운영하는 만큼 주요 분야 별로 

회복하는 속도는 다르게 나타날 수 있다.

 

자 이제 종목별로 유망성을 따져보자.

 

1. 자이 에스엔디

 

 

자이 에스엔디는 '자이'를 짓고 파는 GS건설 자회사로써 아파트 관리하고 유지보수하는

주택관리 종합회사이다. 국내에서 '자이'라는 브랜드를 생각해보면 앞으로 주택시장이

커가는 속도에 비례해서 회사는 계속 성장할 것이라고 예상할 수 있다.

 

주택개발 사업을 중심으로 2~3년간의 컨센서스가 매우 안정적이면서 가빠은 이익 증가가 예상된다.

12개월 포워드 P/B 1.1배, PE 6.9배 수준으로 상대적 저평가 상태이다.

 

자이에스엔디 분기 및 연간 실적 추이

 

 

부문별 실적 추이

 

또한 주택개발 부문의 영업이익이 처음으로 흑자 전환하며 본격적인 이익 기여가 시작되었기 때문에

건설업종에서 주목할 필요가 있다.

매출금액으로만 보면 다소 부진해 보이지만 3분기 영업이익이 시장 컨센서스를 상회한 이유다.

 

주요 사업부문이 소규모 아파트 분양사업인데 이는 대형 건설사들은 들어올 수 없고 중소건설사 중에서

대기업 건설사를 모기업으로 두고 있는 자이 에스엔디가 틈새시장을 노리면서 성장할 수 있다.

현 정부의 주택정책을 보면 대규모 아파트 공급보다는 소규모 아파트 시장의 성장성이 보이기 때문이다.

성장성으로 보면 단연 건설주 중에서 원픽이다.

 

 

2. 아이에스동서

 

 

3분기 매출액 3,394억 원으로 전년 동기 대비 38.2% 증가, 영업이익은 712억원으로 전년동기 대비

17% 상회했다. 최근 건설주들의 실적 향상에 일조하는 알짜 건설회사 중에 하나인데

이렇게 성장하는 주요 원인으로는

1) 인도기준으로 인식되는 현장인 한강 미사 지식산업센터에서 본격적인 입주 매출이 반영되고

2) 대구 수성 범어 W와 같은 수익성 좋은 현장들의 공사가 가속화됨에 따라 이익 기여 예상된다.

일반적인 건설사들의 매출 이익률이 17~20%인 것을 비교해보면 아이에스동서는 일시적인

마진 개선을 감안하더라도 25% 영업이익률은 상당히 고무적으로 볼 수 있다.

 

그렇다면 4분기와 내년도 전망은 어떨까?

동사의 환경부 문인 인선이엔티는 폐기물업체를 최근 2곳 추가 인수했다.

최근 ESG트렌드에 맞춰서 이 부문의 매출 증가가 기대되고 4분기부터 코엔텍 지분 18%가량이 

지분법 이익으로 반영되는 등 잇따른 호재가 많다.

 

이에 따라서 많은 증권사들은 목표주가를 올리는 등 투자의견 매수를 보고 있다.

강한 실적 성장성, 폐기물 업체 인수에 따른 매출 견조함, 경산시 대형 건설 현장 착공 등

투자 매수 포인트는 많다.

 

 

 

3. GS건설

 

 

GS 건설의 3 분기 매출액은 2 조 3,201 억 원으로 전년동기대비 5.0% 감소, 컨센서스 대비 7.5% 하회했다.

영업이익은 2,103 억원으로 전년동기대비 12.1% 증가, 컨센서스 영업이익 1,842 억원 대비 14.2% 증가하는

어닝 서프라이즈를 기록했다. 조업일 수 부족에 따른 매출 반영은 시장 기대보다 다소 낮은 수준이었으나,

주택 부문 마진 개선으로 호실적을 기록했다.

 

이번 3분기 실적 개선이 뚜렷하게 나타나면서 많은 증권사에서 대형 건설주 탑픽(Top-Pick)으로 꼽는다.

대형 건설주에서도 선제적으로 CAPEX에 따른 신사업의 실적 모멘텀이 확인되면서

자산 활동성이 개선되고 있다는 점에 주목한다. 또한

1) 주택 마진 레벨업을 통한 이익 기대감 증가,

2) 신사업 부문의 본격적 성장,

3) 데이터센터와 같이 지베스코를 통한 신사업 투자 기회를 꾸준히 발굴하고 있다는 점에서

밸류에이션 메리트가 확대되었다고 판단한다.

 

내년 역시 2.7만 세대 수준의 공격적인 분양이 가능할 것으로 보여 실적 우상향 기조가 더욱 두드러질 전망이며,

라크 카르발라를 제외하고는 진행 중인 대형 해외 현장이 없기 때문에 실적 다운사이드 리스크

역시 제한적일 것으로 보인다.

(최근 코로나 상황으로 해외수주 현장이 없는 것이 오히려 우리나라 건설사들의 리스크 제거 요인으로

반영되면서 이익에는 되려 도움이 되고 있다.)

 

GS건설 매출액/영업이익 추정치

 

GS건설 재무상태

 

 

대형 건설사 중에서 아파트 브랜드 이미지도 확실한 편이고, 해외사업장에서 무리한

수주를 지양하면서 자회사(자이 에스엔디)를 비롯하여 주택시장의 전통적인 강자이기 때문에

대형 건설사 중에서는 내년도 성장성이 가장 두드러진다.

 

4. 삼성엔지니어링

 

 

삼성엔지니어링 3분기 실적은 순이익단에서 지분법으로 반영되는

바레인 밥코 정유, 태 국 타이오일 정유 현장의 코로나 19에 따른 손실이 390억 원 반영되면서

컨센서스 대비 8.5% 하회한 596억 원을 기록했다.

 

화공부문은 매출 감소에도 불구하고, 3분기 일부 준 공정산 이익 반영에 따라

150억 원이 일시적으로 반영되며 마진율이 개선된 상황이다.

매출과 마진에 크게 기여하고 있는 비화 공부 문의 경우는 관계사 해외 현장 마진 믹스 악화로

기대보다 낮은 마진율을 기록하고 있으나, 신규 착공 확대에 따라 점진적 개선 이 가능할 것으로 기대된다.

또한, 삼성 바이오로직스 송도 공장 7천억 원 수주 등으로 연간 Captive 수주 역시 3조 원 수준으로

안정적인 풀이 확보될 것으로 보여 내년 매출 성장성 역시 다져지고 있는 상황이다.

 

분명한 것은 글로벌 플랜트 발주 업황에 대 한 기대감이 올해보다는 내년이 증가한 상황에서

연말~연초 시클리컬 단기 랠리를 앞두고 삼성엔지니어링의 주가에 주목해야 하는 시점으로 판단된다.

발주 환경 또는 공사 환경 개선 이 나타날 가능성을 고려, 현 주가 레벨은 재투자하기 좋은 시점으로 보인다

삼성엔지니어링 실적추이

 

삼성엔지니어링 재무상태

 

5. 대우건설

 

 

대우건설의 3분기 실적은 코로나 19의 장기화에 따른 해외 현장 매출 지연에도 불구하고,

주택부문의 준공정산 효과 및 착공 현장 증가에 따른 마진율 개선으로 비교적 호실적을 기록했다.

주택은 수주잔고의 본격적 매출 회전율 증가로 3분기 계절적 비수 기임에도 견조한 수준을 기록했으며,

규모의 경제 효과로 14~15% 수준의 매출총이익 룰이 장기적으로 유지될 수 있을 것으로 기대된다.

 

반면 토목, 플랜트의 경우 각각 코 로나 19에 따른 공기지연으로 250억 원, 180억 원의 충당금 설정이 있었다.

내년 실적의 경우 3분기까지 2.6만 세대를 분양하면서 주택 매출 턴어라운드의 발판을 마련했으며,

2021년 역시 3만 세대 수준의 분양 공급이 가능할 것으로 보여 장기 성장성의 시동이 걸린 상황으로 보인다.

또한 나이지리아 LNG의 본격적 착공에 따른 매출 반영으로 해외 플랜트 역시 타 사와 차별화되는

성장성이 나타날 것으로 기대되어, 내년 실적 성장의 폭은 대형 건설주 안에서 가장 뚜렷할 것으로 기대한다.

 

본격적 주택 매출 볼륨 확대에 따른 마진율 개선이 나타나고 있는 상황이며,

해외 현안 현장들의 마무리에 따라 내년의 경우 매출뿐만 아니라 전반적인 마진의 슈팅 역시 기대된다.

펀더멘탈의 성장성, 산업은행의 매각 모멘텀이 여전히 유효하다는 전망이 우세함에 따라서

GS건설에 버금갈 정도의 선호주이다. (사실 아직 고민 중이다. 둘 중에 어디에 비중을 실을지..)

 

대우건설 실적 추이

 

대우건설 재무상태

 

6. 대림산업

 

 

대림산업의 3분기 실적은 조업 일수 부족의 영향으로 국내 주택 매출이 시장 기대보다 다소 적었으나,

안정적 마진을 기록하면서 큰 변수 없는 무난한 펀더멘탈을 시장에 확인시켰다.

 

장기적으로도 연결 자회사인 대림건설, 캐리 플렉스 등의 실적 호조가 지속될 것으로 보여,

코로나 19 등에 손실을 반영하는 Peer 대형 건설사 대비 실적 하방은 비교적 지지되는 상황이다.

4분기의 경우 성수동 아크로 포레 D타워 매각 대금이 유입되면서 이익이 일시적으로 증가할 것으로 예상된다.

 

다만, 타 사 대비 연내 주택 공급 은 다소 부진한 수준이다.

2019년 대림산업의 주택 분양은 2만여 세대 수준이었으나,

올해 상반기 분양 공급 공백으로 3분기 누계 기준 5천 세대 분양에 그친 점은 아쉽다.

4분기는 1.2만 세대의 분양 공급이 예정되어 있으나,

거제 고현, 안양 덕현 등의 현장이 사업 스케줄 지연 및 후분양제로의 전환 등에 따라

내년으로 분양이 이연 되면서 타 사 보다는 주택 공급이 크지 않은 상황이다.

 

최근 분할 이슈가 맞물려서 주가 흐름을 예상하기 어렵지만 

몇몇 애널리스트들은 탑픽으로 대림산업을 뽑고 있는 만큼 추적하면서 주목할 필요가 있다.

 

대림산업 재무상태

 

7. 현대건설

 

 

현대건설의 3분기 실적은 다소 부진했다.

코로나 19로 인해

1) 현대엔지니어링의 알제 리, 말레이시아 등의 현장에서 추가 원가 반영 600억 원이 발생했으며,

2) UAE미 르파 발전 현장의 코로나 19의 장기화에 따른 UAE 재정 악화로 인해

미청구공사 미수 금 1천억 원 중 절반 가량인 499억 원을 대손처리하면서

다소 낮아진 시장 눈높이보다 더 큰 폭의 손실 반영이 있었기 때문이다.

 

코로나 19 이전까지만 해도 정체된 국내 시장 대비 비교적 성장의 원동력이던

해외 수주가 리스크 요인으로 돌아왔기 때문이다.

 

코로나 19의 장기화에도 불구, 내년은 올해보다는 활발한 공사 진행이 나타날 수 있을 것으로

기대되기 때문에 올해를 저점으로 해외 부문의 마진, 매출 턴어라운드는 가능할 것으로 보인다.

 

현대건설의 연결 기준 순현금은 3조 원이 넘고,

이는 현재 시가총액 3.5조 원의 밸류에이션 하방을 지지하는 중요한 요인이다.

다만, 지금은 커진 자산 대비 매출 성장 이 더뎌지면서 자산 활동성이 떨어진 상황이다 보니

1) 잔고가 다시금 정상적으로 회전할 수 있도록 대외 변수가 제거되거나,

2) 매출 성장성을 확보할 수 있는 자산으로의 재투자,

3) 배당 정책의 확대가 필요한 시점이나 단기적으로는 그 어느 쪽도 쉽지가 않다.

 

코로나 19 장기화를 고려하여 국가 합산 1조 원 정도의 차입 여력을 확보한 실정으로,

사우디 외 중동 지역 및 비 중동 지역 익스포져로 인해 코로나 19에 대한 비용, 현금 가동성을

보수적으로 가져가야 하는 시점임에는 분명하다.

 

현대건설 재무상태

 

 

 

8.HDC 산업개발

 

 

HDC현대산업개발은 3분기 호실적을 기록했다.

실적 호조의 주 요인은 자체주택 옵션 매출 일부 반영 및 외주주택 대형 현장의 준공 또는 준공 임박

에 따른 원가 개선 효과에 기인한다.

4분기 자체주택의 경우 대전 아이파크시티, 수원 영통 3단지 및

울산 태화강 아이파크의 본격적 매출 인식 등으로 QoQ 성장이 가능할 것으로 보인다.

영업외 단에서는 기타 비유 동자산으로 분류되어 있던

아시아나항공 인수 계약금 2,010억 원에 대해 손상처리를 하면서 적자전환이 나타났다.

(이제 이런 허튼짓은 좀 안 하면 좋겠다. 건설회사가 항공회사 인수를 왜 하려다가 저런 꼴 나는지..)

 

3분기 누계 분양은 1 만세대로, 4분기 5~6천 세대 이상의 추가 분양을 목표로 하고 있고

내년 역시 1.5 만세 대 이상 분양 물량을 확보할 것으로 예상된다.

이에 따라 주택 매출의 본격적 턴어라운 드는 2021년에 비로소 나타날 수 있을 것으로 보여,

단기적 주가 모멘텀은 다소 부재하다는 판단이다.

 

최근 급등하고 있는 것은 이슈에 따른 움직임으로 보이기 때문에 실적에 기반하지 않은

주가 상승은 오히려 조심해야 한다. 지금 이 글을 보고 있는 사람 중에 HDC산업개발을 가지고 

있는 사람은 비중을 덜거나 없는 사람은 다른 건설주에 눈을 돌려보길 바란다.

 

 

HDC산업개발 실적추이

 

HDC산업개발 재무상태

 

이상으로 건설업 전망을 마친다.

건설업은 증권업 와 더불어서 내년도 실적이 증가할 것으로 보이는 

대표적인 업종이기 때문에 내가 언급한 종목이 아니더라도

공부해서 최소한 한 종목은 포트폴리오에 담아서 2021년을 맞이하자.

후회하지 않을 것이다.

참고로 위 내용은 이베스트 투자증권 김세련 애널리스트 '2021년 가정으로 보는 전망'을 참고했다.

 

※투자의 판단은 개인에게 있다. 난 정보만 전달할 뿐 본인이 공부하고 판단하자.