[경매 일기] 첫 번째 낙찰 물건 ① (낙찰부터 등기까지)

작년 지방에서 살고 있을 때부터 경매에 관심을 가지고 조금씩 공부를 하기 시작했다.

읽은 책과 유튜브, 그리고 경매 사이트를 보며 탐색하기만을 1년...

 

이번 물건을 계기로 깨달은게 있다. 아무리 이론으로 공부한다고 한들

100% 실전에 맞출 수 없고 물건을 받아봐야지 비로소 공부의 시작이라는 것을...!

 

이 물건을 낙찰 받기 전에도 여러 물건들을

대리 입찰이나 직접 입찰을 통해 참여해보았었다.

 

 

나름의 이유 있는 선정 방식이 있었다.

1. 청주 지역의 저렴한 아파트 : 청주는 생각보다 산업단지가 활발하고 셔틀버스가 운영되어
    아파트 선에서 관리가 어느정도 되고 4천만 원 선에서 낙찰을 받을 수 있었기에 수익률이 꽤 나오는 지역이었다.

2. 서산의 오피스텔 : 서산도 산업단지가 활성화 되어 있었고, 회사에서 지원되는 월세로 꽤나 높은 월세 수익을

    얻을 수 있는 물건이었다. 다만, 무리하게 쓰지 않았던 이유는 인력이 줄어들게 되면 타격이 바로 오는 시장이었다.

 

위 후보군처럼 그 전에는 거주지와 2시간 정도의 거리가 있는 지방 지역의 저렴한 아파트나 오피스텔을

월세용으로 알아보고 도전을 했었는데,

저렴한 아파트는 월세용으로 맞추다 보니 실거주자나 최우선 변제인에게 밀리기 나름이었다.

오피스텔은 우선 변동성이 강하고 월세용으로만 생각하다 보니 점차 우리의 생각이 바뀌었다.

 

우선 우리는 1주택자였기 때문에,

1억 미만의 공시가 빌라를 목표로 삼아 물건을 탐색했고 혹시 모르니 수도권에 가까운 인천에 있는 빌라를 선택했다.

 

 

[정보]

- 전용면적 12평, 방 3칸, 화장실 1칸

- 30년 이상된 공시가 1억 미만의 빌라

- 교통 : 지하철 인접 도보 5분 이내 거리, 송내 IC 인접

- 부개역 북부 지역은 이미 개발이 어느 정도 진행되었으며, 남부 지역에서도 일부 개발이 확정됨

- 월세 예상 가격 : 보증금 500-1,000만 원 // 월세 45-50만 원

- 매매 예상 가격 : 9천만원-1억

 

위를 예상하고 첫 해 수익률 목표 12-13%, 이후 수익률 목표는 15%를 생각하고 참여하였다.

여기서 우리가 범했던 오류는 주변 부동산을 전화해 보긴 했지만 직접 찾아다닌 부동산은 많지 않았다.

이 당시, 지주택에 대한 수요로 매매 가격이 잠시 요동을 쳤고, 현재로서는 매매 예상 가격을 받을 수 있을지는 미지수이다.

(네이버 부동산을 통해 호가만 탐색했었음...)

 

이제부터는 어떻게 진행되었는지 타임라인에 따라서 살펴보려고 한다.

 

23.6월 인천지방법원에서 낙찰 (2-30명 입찰, 차순위와의 금액 차이는 약 500만 원)

* 차순위와의 금액 차이는 많이 아쉽다. 그전에는 살짝 욕심을 부려서 금액을 조금 높이긴 했지만

   지금 돌이켜보면 괜한 선택을 했던 것 같긴 하다...! 역시 돈으로 배우는 공부인가 보다 ^^

 

23.7월 잔금 납부 및 소유권 이전(등기)

* 낙찰 후에 수많은 명함 세례와 아주머니들의 번호를 물어보는 눈길...!

   지금 다시 한다고 하면 명함만 받을 생각이다. 번호를 부르니 이곳저곳 번호가 많이 팔려서 스팸이 어마어마하다..

* 낙찰을 받은 후 다음날, 우리의 조건과 낙찰받은 물건을 정리하여 아래와 같이 문자를 돌렸다.

 

* 문자를 받은 중개소/법무 사무실 등에서 조건을 찾아 연락을 준다.

   해당 조건이 대출을 받을 당시와 100% 일치하진 않지만, 그중에 가장 합리적이고 가까운 곳으로 선택했다.

   (따진 조건 : 대출 금리, 은행이 가까운지(가끔 지방의 은행을 찾아주는 경우도 있음), 부수거래 조건, 대출 가능금액 등)

 

* 잔금 기일 전에 은행을 방문하여 서류를 작성하였고, 필요한 추가 금액은 내 통장에 미리 넣어놓거나

   중개받은 사무실의 계좌로 입금한다.

 

* 내가 원하는 잔금 납부일에 법무사가 법원에 방문하여 잔금을 납부하고 보통 인도명령 신청까지 해준다.

   그리고 며칠 뒤, 등기 처리가 완료되고 나면 등기부등본과 함께 서류들이 발송된다.

 

* 그 기간 동안 거주하고 있는 사람과의 최대한 연락을 하려고 노력하며, 인도를 위한 명도 절차를 진행하고자 한다.

 

우리에게 문제가 발생한 것은 이쯤이었다.

실 거주자는 그 전의 집주인(경매가 넘어간 장본인)이었고, 인근 주민에게 물어보고 쪽지를 아무리 붙여보아도

만날 수 없는 사회와 격리된 사람이었다.

 

약 5차례의 방문에도 연락이 불가하였고, 우리는 인도명령결정문이 나옴과 동시에 강제집행 신청을 하기로 했다.

 

이제 시작인 우리의 첫 번째 경매 일기...!

차차 우리가 인터넷에 찾아도 잘 나오지 않았던 절차나 방법에 대해서 소개하고 기록해보고자 한다.